PO[価格決定]：日本プロロジスリート投資法人(3283)

• 20年1月17日、日本プロロジスリート投資法人(3283)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 20年1月27日、 公募価格の決定

[日本プロロジスリート投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	日本プロロジスリート投資法人(3283)
スポンサー	Prologis, Inc.
投資先	プロロジス・グループが開発した大規模物流施設に投資。資産の7割近くは関東・関西エリアに集中。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借・信用
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2020年1月17日
公募・売出株数	国内公募：64,460 口  海外公募：46,680 口  (OA：5,560 口)
吸収金額(発表日時点)	国内：196.62 億 程度  海外：131.08 億 程度
価 格 決 定 日	1月27日～1月29日 → 1月27日
受 渡 日	2月3日～2月5日 → 2月3日
PO実施の目的	新規取得資産の取得資金の一部に充当。
引受会社(主幹事)	ＳＭＢＣ日興証券(23,450口)  三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(16,415口)  野村證券(9,673口)  ゴールドマン・サックス証券(586口)
引受会社(幹事)	みずほ証券(5,863口)  大和証券(2,052口)  ＳＢＩ証券(586口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	280,800 円
仮 条 件	– 2.0 ％ ～ – 4.5 ％
価 格 決 定 日 終 値	298,800 円
公 募 価 格	292,824 円
割 引 率	–2.00 ％

信用データ

月平均出来高(発表時)	6,590 株
信用残/月平均出来高	0.06 株
公募数/月平均出来高	10.62 倍
買い板	530 株程度
売り板	230 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→長期売建あり  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	228,896 円
N A V 倍 率	1.28 倍
N O I 利 回 り	5.28 ％
L T V	37.9 ％
決 算 月	5月、11月
格 付 け	AＡ (JCR)
予 想 分 配 金(年 間)	9,332 円
分 配 金 利 回 り	3.19 ％
他REITとの比較	NAV倍率：下位  NOI利回り：中位  LTV：上位  分配金利回り：下位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし

• コメント
  ○銘柄：昨年6月以来、およそ8ヶ月ぶりのPOとなります。コンスタントに資産規模を拡大しており、物流系リートで資産規模トップに上がってきました。

  ○指標
  昨年来の株価上昇により、指標面は前回より悪化。格付けはAA取得済みで、LTVは30％代後半を維持。資産規模の拡大余地は引き続き残っており、今後も安定した成長を期待できそうです。
  なお、表面上の利回りは3%台ですが、物流系リートということで利益超過分配金が多く、それを除くと利回りは3％を切るようです・・・

  ○見通し
  需給動向：増資による希薄化比率は5％程度、発行株ベースでの国内PO総数は3％程度。規模としては前回より小さいです。前回は値決め後に上昇基調となって好成績でしたが、今回は高値圏での増資となります。ただ、1月発表のリートPOはいずれも堅調な値動きをしており、今のところは参加方針で問題無さそうです。

  株価動向：前回増資の時は年初来安値圏(23万円付近)でしたが、そこから上昇基調となり、昨年10月に30.85万円の年初来高値を記録。11月以降は指数下落に伴い調整が入り、現在は28万円付近で推移しています。
  利回りから逆算した株価は3.5％で26.66万円となります。200日線が27万円、52週線が26万円を通過していることから、公募価格が26万円台なら値頃感が出てきそうでしょうか。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は6.4％上昇。公募価格は25日線より3.7％上に位置。
  ○信用状況：空売りはあまり入っていないようです。

  ○見通し
  ・発表後に株価は吊り上がってしまい、30万円を伺う所まで上昇しました。結果、公募価格は発表日終値より1万以上高くなる形に・・・25日線からも乖離していて微妙な水準なのですが、直近リートPOの絶好調ぶりを見るとそんなに心配する必要はない感じでしょうか？
  また、新型コロナウイルスによる肺炎や中東情勢などで市場はリスクオフムードに突入していますが、金利の低下で不動産株や一部リートへ資金が逃避している印象も受けます。株式市場は大荒れですが、リート市場の方はそこまで悪い感じもなく、現状のままなら一定の値上がりを期待できるかもしれません。ただ、不安要素が短期で終息するようだとリスクオンで逆回転する可能性もあり、注意が必要そうです。

実施結果

始　値	309,000 円 ( + 16,176 円 )
高　値	312,000 円 ( + 19,176 円 )
安　値	306,000 円 ( + 13,176 円 )
終　値	307,000 円 ( + 14,176 円 )
寄付出来高	6,979 株
寄付出来高/公募数	9.97 ％
1日の出来高	23,677 株

• コメント
  ○前日比3000円安で寄り付き、その後は30万円台後半～31万円台前半で推移しました。結局30.7万円で引けています。

  ○期間中は堅調な値動きとなり、受渡日寄り付きでも5％超の好成績となりました。TOPIXに比べてREIT指数は堅調さを維持しており、他の案件もそれなりの利益を期待できそうです。