PO[価格決定]：ジャパンエクセレント投資法人(8987)

• 20年1月6日、ジャパンエクセレント投資法人(8987)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 20年1月15日、 公募価格の決定

[ジャパンエクセレント投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	ジャパンエクセレント投資法人(8987)
スポンサー	日鉄興和不動産・第一生命・みずほＦＧ
投資先	東京圏、特に都心部のオフィスビルへ重点的に投資。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2020年1月6日
公募・売出株数	公募：43,000 口(内11,825口は海外公募に変更)  (OA：4,300口)
吸収金額(発表日時点)	83.39 億 程度
価 格 決 定 日	1月15日～1月20日 → 1月15日
受 渡 日	1月22日～1月27日 → 1月22日
PO実施の目的	「BIZCORE 赤坂見附」の取得資金として借り入れた借入金全額の返済資金、「BIZCORE 赤坂見附」及び「仙信ビル」の取得資金の一部として拠出するため減少した手元資金、並びに取得予定資産である「グランフロント大阪（うめきた広場・南館）」及び「グランフロント大阪（北館）」の取得資金の一部に充当。
引受会社(主幹事)	みずほ証券(21,200口)
引受会社(幹事)	野村證券(4,832口)  三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(2,494口)  ＳＭＢＣ日興証券(2,338口)  水戸証券(311口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	176,300 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	177,800 円
公 募 価 格	173,355 円
割 引 率	–2.50 ％

信用データ

月平均出来高(発表時)	3,300 株
信用残/月平均出来高	0.04 倍
公募数/月平均出来高	13.94 倍
買い板	590 株程度
売り板	950 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→長期売建あり  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	154,004 円
N A V 倍 率	1.13 倍
N O I 利 回 り	5.07 ％
L T V	41.02 ％
決 算 月	6月、12月
格 付 け	AＡ- (JCR) 、A3(ムーディーズ)
予 想 分 配 金(年 間)	5,960 円
分 配 金 利 回 り	3.44 ％
他REITとの比較	NAV倍率：中位  NOI利回り：中位  LTV：上位  分配金利回り：下位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし

• コメント
  ○銘柄：2016年7月以来、およそ3年半ぶりの公募増資となります。
  増資の規模は小さいですが、調達額の半分以上が既存の借入金返済に充てられる模様。新規物件の取得費用にも充てられますが・・・最近のリート増資で借入金返済が主な目的となるのも珍しいですね。

  ○指標：指標はまずまずといったところ。大手スポンサー系で格付けAA-を取得済み。利回りは3％台前半と低いですが、他のオフィス系リートも似たり寄ったりなのでこの辺はしょうがない感じでしょうか。

  ○見通し
  需給動向：公募総数は43,000口、希薄化比率は3.6％程度。規模としては小さく、需給面での心配は無さそうです。
  市況については、REIT指数と国債先物が持ち直しの傾向、米国債10年物は金利上昇が一服しています。地合いとしては先月よりは改善傾向。株式市場は大荒れですが、金利低下などを受けてリートや不動産株には資金が入ってくる可能性もあり、来週までの動向に注目したいと思います。

  株価動向：直近は17.5万円が支持線となっているようです。利回り3.5％で逆算すると17万円前後となり、公募価格がこの辺なら値頃感も出てきそうでしょうか。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は0.85％上昇。公募価格は25日線より2.7％下に位置し、26週線付近に位置。
  ○信用状況：空売りはあまり入ってないようです。

  ○見通し
  ・発表後に株価は行って来いの状態となり、結果的にはあまり変わらない水準で値決めとなりました。直近は17.5万円で下げ止まっていることや、公募価格が26週線の水準なのを考えると、市況が崩れない限り公募割れの可能性は低そうです。
  現在の市況についてはほぼフラットな感じで、金利の上昇は落ち着いています。年明け以降の国際情勢が不安定なため、債券などが買われやすくなっている模様。今のところ、金利が上昇しそうな材料は乏しく、受け渡しまでは無難な展開を期待したいところです。

実施結果

始　値	185,600 円 ( + 12,245 円 )
高　値	188,900 円 ( + 15,545 円 )
安　値	185,500 円 ( + 12,145 円 )
終　値	188,800 円 ( + 16,445 円 )
寄付出来高	5,104 株
寄付出来高/公募数	14.39 ％
1日の出来高	15,199 株

• コメント
  ○前日比200円高で寄り付き、終日買い戻される展開となりました。結局18.88万円で引けています。

  ○値決め以降は5営業日中4日で陽線となり、気が付けば1万円以上騰がっている状態に。受け渡しの寄りでも7％の利益を叩き出す好成績となりました。期間中は指数以上に騰がっており、リートPOへかなり資金が向かっているようですね。