PO[価格決定]：トーセイ・リート投資法人(3451)

• 19年10月10日、  トーセイ・リート投資法人(3451)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 19年10月23日：公募価格の決定

[トーセイ・リート投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	トーセイ・リート投資法人(3451)
スポンサー	トーセイ
投資先	東京を中心とする中小規模(50億円以下)のオフィス、商業施設、住宅及びホテルへ投資。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	信用
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2019年10月10日
公募・売出株数	公募：52,000 口  (OA：2,600 口)
吸収金額(発表日時点)	78.90 億 程度
価 格 決 定 日	10月23日～10月29日 → 10月23日
受 渡 日	11月5日
PO実施の目的	取得予定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当する予定。
引受会社(主幹事)	大和証券(35,100口)  ＳＭＢＣ日興証券(11,700口)
引受会社(幹事)	みずほ証券(5,200口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	144,500 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	144,300 円
公 募 価 格	137,211 円(予想分配金3,480円を控除)
割 引 率	–2.50 ％

信用データ

月平均出来高(発表時)	2,130 株
信用残/月平均出来高	1.68 株
公募数/月平均出来高	25.54 倍
買い板	1,400 株程度
売り板	2,100 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→なし  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	135,809 円
N A V 倍 率	1.01 倍
N O I 利 回 り	5.91 ％
L T V	46.86 ％
決 算 月	10月、4月
格 付 け	なし
予 想 分 配 金(年 間)	7,100 円
分 配 金 利 回 り	5.17 ％
他REITとの比較	NAV倍率：上位  NOI利回り：上位  LTV：下位 分配金利回り：上位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし

• コメント
  ○銘柄：昨年11月以来、およそ1年ぶりのPOとなります。
  近年は10月の決算月に合わせて年1回のペースで増資を行っており、今年も増資を行う形となります。

  ○指標：指標面ではLTVを除いて上位に位置。スポンサーは不動産中堅のトーセイで格付けは取得しておらず、積極的に利回りを求めるタイプとなります。
  現在の利回りは5％前後で全リートの中でもトップクラスですが、昨年の同時期に6％台後半だったことを考えると見劣りする印象は否めないですね。配当金の下落ではなく投資口価格の上昇によるものなので、仕方ないことではあるんですが・・・

  ○見通し
  ・需給動向：希薄化比率は19.3％、吸収金額は78.90億程度。比率で見ると前回と同規模ですが、金額ベースだと前回より26億多いです。今回も非貸借銘柄のままで一般信用の取り扱いがなく、空売りのカバーは期待できません。ただ権利月を跨ぐため、ディスカウントは7千円前後となりそうです。
  前回、前々回は受渡日で1％弱のプラスという成績でした。ただ過去2回と違い、今回は直近1カ月で10％以上急騰しているのが不安要素。このままの状態で値決めになると、権利落ちも合わせた下落リスクが心配されます。来週にかけて調整が進むか、様子を見たいと思います。

  ・株価動向：昨年末に10.32万まで下げた後、6月までは11万円台後半で膠着していましたが、7月以降は上昇基調に。9月に入ると上昇のピッチを早め、直近1カ月で2万円も上昇しており、現在は14.5万円前後に位置。REIT指数、国債先物は上昇基調ですが、直近で米国10年もの金利が上昇しており、地合いを見極める必要があるかも。
  利回りから逆算した株価は5％で14.2万円、5.25％で13.52万円となっています。25日線が13.5万円付近を通過していることから、公募価格が13万円台前半で決まれば値頃感も出そうでしょうか。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日終値と比較して株価はあまり変わらず。公募価格は25日線よりやや下に位置。

  ○見通し
  ・発表後に調整が入ったものの、先週から持ち直し、結果的には発表日と同水準で値決めとなりました。公募価格は13万円台後半となり、かろうじて25日線を下回っています。利回りは5%を超えたのはプラス材料でしょうか。
  ディスカウントは7,000円弱ですが、直近のチャートを見ると権利落ちでは配当分がきっちり落ちています。後は直近の上昇を受けて、手放す人がどの程度いるかで損益が左右されそうです。過去のPOを見る限り、良くて微益という傾向なので期待値は低そうですが・・・

実施結果

始　値	138,500 円 ( + 1,201 円 )
高　値	140,200 円 ( + 2,901 円 )
安　値	138,500 円 ( + 1,201 円 )
終　値	139,300 円 ( + 2,001 円 )
寄付出来高	5,719 株
寄付出来高/公募数	10.47 ％
1日の出来高	17,360 株

• コメント
  ○前日比1,200円安で寄り付き、一旦14万円付近まで上昇するもその後はやや値を下げ、10時以降は13.9万円前後で推移する展開となりました。結局13.93万円で引けています。

  ○期間中は13.8万円台まで下げましたが、公募割れすることはありませんでした。受渡日でもプラスでしたが、やはり微益にとどまった形です。
  13.8万円を維持できれば大丈夫そうですが、米国債10年物の金利が上昇傾向を見せており、リート市況の地合いは思ったほど良くありません。権利落ち、公募の影響などを考えると、一旦は下値模索の展開も想定しておいた方が良さそうです。