PO[価格決定]：三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)

• 19年1月9日、 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 19年1月23日、 公募価格が決定されました。

[三井不動産ロジスティクスパーク投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)
スポンサー	三井不動産
投資先	首都エリア及び関西エリアの交通要所にある大規模物流施設へ重点的に投資。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	信用
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2019年1月9日
公募・売出株数	国内公募：81,700 口 → 75,900 口  海外公募：29,000 口 → 34,800 口  (OA：5,526 口)
吸収金額(発表日時点)	国内公募：273.45億 程度 → 255.67億  海外公募：65.52億 程度 → 109.27億
価 格 決 定 日	1月23日～1月28日 → 1月23日
受 渡 日	2月4日
PO実施の目的	取得を予定している不動産信託受益権の取得資金の一部に充当する予定。
引受会社(主幹事)	大和証券(33,017口)  野村證券(16,698口)
引受会社(幹事)	ＳＭＢＣ日興証券(16,698口)  みずほ証券(5,313口)  三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(3,415口)  岡三証券(759口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	313,500 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	328,000 円
公 募 価 格	313,986 円(予想分配金5,963円を控除)
割 引 率	–2.50 ％

信用データ

空 売 り / 公 募 数	– ％
月平均出来高(発表時)	610 株
信用残/月平均出来高	0.29 株
公募数/月平均出来高	141.33 倍
買い板	390 株程度
売り板	330 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→無し  SBI証券→HYPER空売り有り

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	309,616 円
N A V 倍 率	1.01 倍
N O I 利 回 り	5.27 ％
L T V	31.2 ％
決 算 月	1月、7月
格 付 け	AＡ- (JCR)
予 想 分 配 金(年 間)	12,792 円
分 配 金 利 回 り	4.07 ％
他REITとの比較	NAV倍率：中位  NOI利回り：中位  LTV：上位  分配金利回り：下位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし
• コメント
  ○銘柄：昨年2月以来、およそ1年ぶりのPOとなります。
  2017年は物流系リートがもてはやされた年でしたが、昨年は物流系リートの公募増資が相次いだためか、リートの中では一人負けと言っていい状態でした。前回の公募価格からは株価が5万以上下落しています・・・この状況で発行口数の4割もの増資に踏み切るのは、株価への影響をやや軽視している感じも受けますね。

  ○指標：指標面ではパッとした感じは無し。LTVはリートの中でもトップクラスですが、その状況下で大規模増資による資金調達を優先したのは評価が分かれるかも。
  格付けはAA-を取得済み。株価下落により、利回りは4％台まで回復しています。

  ○見通し
  ・需給動向：増資による希薄化比率は41.1％程度。国内分だけでも発行口総数の3割近くあります。また、月の平均出来高が600口程度しか無く、増資の規模に比べて流動性に欠ける状態です。
  前回は10％程度の増資でしたが、受渡日では微益～トントンといった感じでした。今回は規模がかなり大きく、前回より条件が厳しいです。非貸借銘柄ということもあり、受渡日では厳しい展開を想定しておく必要があるかも。

  ・株価動向：昨年1月に38.95万の高値を付けた後、下落基調が続いています。株価が下落し始めたタイミングがちょうど前回POの受渡日以降となっており、その辺も今回の増資に対して良いイメージが持てない一因に・・・またREIT指数は上昇トレンドが続いているのに、三井ロジは下落トレンドのチャートを描いています。地合いとは関係なく下げている状態なので、今のところ上昇を期待するのは難しいという印象ですね。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降株価は4.63％上昇し、25日線から上に乖離。公募価格は発表日の終値と同水準。

  ○見通し：発表翌日から株価は堅調に(？)推移し、4%超も上昇してしまいました。そのため、公募価格は発表日終値とほぼ同値になっています。元々厳しい印象のPOでしたが、この価格帯ではあまりお得感もなく無理して申し込む必要もなさそうです。
  なお、募集数が変更となっており、国内分の一部が海外募集に回されたようです。これは海外で人気があったのか、国内で人気がなかったのか・・・
  直近2年のチャートを見ると、おおむね31万付近が支持線となっているよう。配当落ち分を含めたディスカウントは1.4万程度有り、地合い悪化がなければ割れても限定的といったところでしょうか。
  ポジティブな点を挙げるとすると、前日までの上昇で抵抗線と見られていた200日線を一旦ブレイクしています。他の物流系リートの値動きはまちまちなので微妙なところですが、33.5万～34万を明確に超えてくるようなら反転攻勢の兆しとなりそうでしょうか。

実施結果

始　値	329,000 円 ( +15,014 円 )
高　値	337,000 円 ( +23,014 円 )
安　値	321,000 円 ( +7,014 円 )
終　値	330,000 円 ( +16,014 円 )
寄付出来高	8,951 株
寄付出来高/公募数	10.99 ％
1日の出来高	33,745 株

• コメント：○寄り付きは特売り気配となり、前日比2万円安で取引開始。一旦32.1万円まで下げるも、その後は徐々に買い戻される展開に。前場の引け際には33万円台を回復し、後場は33万円台を維持する展開となりました。結局33万円で引けています。

  ○期間中はREIT指数が強い地合いでしたが、三井ロジはそれ以上の勢いで上昇していった感じでした。値決め以降7％も上昇するとは思わず、完全に読みを外した形に・・・金利が低下傾向にあるということで、リート全般に資金が向かっているようですね。この地合いがいつまで続くかは分かりませんが、当面のリートPOにいい影響があることを期待したいです。