PO[価格決定]：エスコンジャパンリート投資法人(2971)

• 20年1月10日、 エスコンジャパンリート投資法人(2971)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 20年1月22日、 公募価格の決定

[エスコンジャパンリート投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	エスコンジャパンリート投資法人(2971)
スポンサー	日本エスコン(中部電力グループ)
投資先	主に四大都市圏の商業施設へ投資。底地への投資を重点的に手がけている。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借(1/16より売り禁)
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2020年1月10日
公募・売出株数	公募：43,792 口  (OA：2,190 口)
吸収金額(発表日時点)	60.33 億 程度
価 格 決 定 日	1月22日～1月28日 → 1月22日
受 渡 日	2月4日
PO実施の目的	取得を予定している特定資産の取得資金の一部に充当。
引受会社(主幹事)	三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(27,593口) みずほ証券(13,794口)
引受会社(幹事)	ＳＢＩ証券(875口) 大和証券(656口) ＳＭＢＣ日興証券(656口) ＦＦＧ証券(218口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	131,200 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	130,900 円
公 募 価 格	124,029 円
割 引 率	–2.50 ％(予想分配金3,690円を控除)

信用データ

月平均出来高(発表時)	960 株
信用残/月平均出来高	2.22 倍
公募数/月平均出来高	47.85 倍
買い板	880 株程度
売り板	1230 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→なし  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	118,511 円
N A V 倍 率	1.05 倍
N O I 利 回 り	6.06 ％
L T V	44.86 ％
決 算 月	1月、7月
格 付 け	A – (JCR)
予 想 分 配 金(年 間)	6,753 円
分 配 金 利 回 り	5.44 ％
他REITとの比較	NAV倍率：中位  NOI利回り：上位  LTV：中位  分配金利回り：上位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし

• コメント
  ○銘柄
  昨年2月にREIT市場へ上場しており、ちょうど1年で初の公募増資を行う形となります。
  エスコンジャパンRは底地主体の投資方針を掲げており、他の銘柄とはやや毛色が違うリートとなっています。土地のみ保有で低コスト(=分配金増)になる点、建物の毀損が影響しないので災害リスクに強い点など、色々なメリットがあるようです。一方で建物を抱えない分、テナントとの契約終了時のリスクが大きい点には注意が必要ですが。

  ○指標：指標はなかなか良い感じ。他のリートと比べればNAV倍率もそれほど高くなく、NOI利回りも5％を超えています。分配金利回りは5％台前半でトップクラス。
  また上場から1年しか経っていませんが、すでに格付けA-を取得済みです。日本エスコンのバックに中電がついていることもあり、意外に信用力があるようです。

  ○見通し
  需給動向：増資による希薄化比率は19.4％程度。すでに貸借銘柄となっており、地合いと空売りのカバー次第では一定の利益を期待できそうです。ただ、発表と同時に注意喚起が出ているため、早期に売り禁となった場合は注意が必要かもしれません。
  地合いはフラットという感じで、受渡までこの状態が続いて欲しいところですが・・・

  株価動向：株価は上場してから上昇基調が続いており、10月に13.44万円まで上昇。一旦12万付近まで下落しますが、その後は持ち直して現在は13万円付近で推移しています。
  利回りから逆算した株価は5.25％で12.86万、5.5％で12.27万です。直近はおおむね13週線が支持線となっています。現在は12.75万付近を通過しており、公募価格がそれ以下なら値頃感も出そうでしょうか。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日終値と比べて、株価はあまり変わらず。公募価格は25日線より3.7％下に位置。
  ○信用状況：空売りは売り残ベースで2.7割程度入っているようです。

  ○見通し
  ・発表後に売り禁となりましたが、今日は大きく調整が入り、結果的には行って来いの状態に。公募価格は12万円台前半、利回りは5.4％台と値頃感のある水準となりました。
  昨年12月以来の安値圏に近く、配当落ちなどを考慮しても派手に公募割れする可能性は低いと見ています。売り禁なのが残念ですが、すでに空売りが積み上がっており、期間中の下げを十分カバーできそうです。

実施結果

始　値	127,000 円 ( + 2,971 円 )
高　値	129,300 円 ( + 5,271 円 )
安　値	126,400 円 ( + 2,371 円 )
終　値	128,100 円 ( + 4,071 円 )
寄付出来高	9,152 株
寄付出来高/公募数	19.90 ％
1日の出来高	18,279 株

• コメント
  ○前日比2,700円安で寄り付き、一旦12.64万まで下落した後は徐々に買い戻される展開に。大引け間際には一時13万円近くまで回復する場面もありました。結局12.81万円で引けています。

  ○権利落ち後に大きく下げてしまい、他の案件に比べると微妙な成績となりました。とはいえ今日の寄り付きでも2％の利益は確保しており、無難に受渡日を通過しています。