PO[価格決定]：投資法人みらい(3476)

• 19年12月10日、 投資法人みらい(3476)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 19年12月18日、 公募価格の決定

[投資法人みらい]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	投資法人みらい(3476)
スポンサー	三井物産、イデラキャピタル
投資先	オフィス・商業施設・ホテル・居住施設等へ投資。主な保有物件は品川シーサイドパークタワーなど。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2019年12月10日
公募・売出株数	公募：76,500 口  (OA：4,100 口)
吸収金額(発表日時点)	48.60 億 程度
価 格 決 定 日	12月18日～12月24日 → 12月18日
受 渡 日	12月25日～1月6日 → 12月25日
PO実施の目的	取得を予定する特定資産の取得資金の一部に充当する予定。
引受会社(主幹事)	野村證券(29,834口) ＳＭＢＣ日興証券(18,743口) みずほ証券(16,065口) 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(11,858口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	60,300 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	58,500 円
公 募 価 格	57,037 円
割 引 率	–2.50 ％

信用データ

月平均出来高(発表時)	8,560 株
信用残/月平均出来高	1.94 株
公募数/月平均出来高	9.41 倍
買い板	5,000 株程度
売り板	4,500 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→長期売建あり  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	51,979 円
N A V 倍 率	1.10 倍
N O I 利 回 り	4.63 ％
L T V	47.37 ％
決 算 月	4月、10月
格 付 け	A+ (JCR)、A (R&I)
予 想 分 配 金(年 間)	3,170 円
分 配 金 利 回 り	5.56 ％
他REITとの比較	NAV倍率：中位  NOI利回り：下位 LTV：下位 分配金利回り：上位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：保有施設「ミ・ナーラ」内テーマパークの入場料割引(4月権利)

• コメント
  ○銘柄
  前回は昨年11月に増資を行っており、およそ1年1カ月ぶりのPOとなります。
  投資法人みらいはさくら総合リートとの合併話が浮かんで色々注目を集めましたが、決議を行うはずだった投資主総会が不成立に・・・資産規模2,000億円と格付けAA-取得を当面の目標としていますが、合併が破談になったことにより、みらいＲ単独で規模拡大を目指すことになりそうです。

  ○指標
  分配金利回りは5％台でリートの中でもトップクラス。一方でNOI利回りが4％半ばと低い水準なのがネック。格付けはA+でとどまっていますが、大手スポンサー系ということもあり、一定の買い需要が集まっているようには見えます。

  ○見通し
  需給動向：増資による希薄化比率は5.1％で、前回の3分の1程度。貸借銘柄なのと、昨年12月に投資口の分割を行ったことで買いやすい価格帯になっているのはプラス要素。
  ただ、日経平均がイケイケな一方でREITの市況は悪化傾向に・・・米国10年債金利が上昇傾向、国債先物も下落傾向、REIT指数も下落基調と悪い条件が重なっています。
  市況が落ち着くかを見極める必要もあり、値決めまで様子見となりそうです。

  株価動向：株価は6月以降上昇基調となり、10月上旬に6.72万円まで上昇。11月の市況悪化で一旦5.58万まで下げますが、その後は持ち直し、現在は6万円前後で推移しています。
  6月以降は26週線が支持線となっています。現在は5.8万付近を通過しており、この辺で下げ止まるようなら押し目と見ることもできそうでしょうか。26週線をはっきり割れるようだと、200日線の5.5万前後が下値の目途となるかも？

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は3％近く下落。公募価格は25日線より4.5％下に位置。
  ○信用状況：空売りは売り残ベースで2割近く入っているようです。

  ○見通し
  ・発表後に株価はやや調整しました。市況については引き続き良くないものの、米国10年債金利の上昇が一服したことで、国債先物とREIT指数は下げ止まりの気配も見せています。REIT指数は2,100Ｐ付近で踏み止まっていますが、2,100を割れるようだと相場全体に影響が出そうです。
  明日受渡の産業ファンドがいまいちな値動きとなっており、みらいＲの方も微益～若干の公募割れとなる可能性を想定しています。金利低下の兆しが見えればいいのですが、市場にリスクオンの流れが強まっており、現状では難しそうですね。

実施結果

始　値	59,500 円 ( + 2,463 円 )
高　値	60,800 円 ( + 3,763 円 )
安　値	59,300 円 ( + 2,263 円 )
終　値	60,700 円 ( + 3,663 円 )
寄付出来高	16,296 株
寄付出来高/公募数	20.22 ％
1日の出来高	37,641 株

• コメント
  ○前場は59,000円台で推移しましたが、大引け前に買い戻されて6万円台を回復しました。
  REIT指数が持ち直したため、結果的には好成績で終えた形となりました。とりあえず金利の上昇に歯止めが掛かったようです。