PO[価格決定]：森ヒルズリート投資法人(3234)

• 18年7月12日、 森ヒルズリート投資法人 (3234)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 18年7月24日、 公募価格が決定されました。

[森ヒルズリート投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	森ヒルズリート投資法人(3234)
スポンサー	森ビル
投資先	東京都心5区及びその周辺地区に所在するオフィスビル、賃貸住宅、商業施設などへ投資。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2018年7月12日
公募・売出株数	公募：118,400 口  (OA：5,920 口)
吸収金額(発表日時点)	176.29 億 程度
価 格 決 定 日	7月24日～7月26日 → 7月24日
受 渡 日	8月2日～8月3日 → 8月2日
PO実施の目的	新たな特定資産の取得による外部成長を図るため。
引受会社(主幹事)	みずほ証券(47,360口)  ＳＭＢＣ日興証券(30,784口)  三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(22,496口)  ＵＢＳ証券(11,840口)
引受会社(幹事)	大和証券(4,736口)  野村證券(1,184口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	141,800 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	141,000 円
公 募 価 格	134,823 円(予想分配金2,720円を控除)
割 引 率	–2.50 ％

信用データ

空 売 り / 公 募 数	1.52 ％(価格決定日) → 7.14 ％(受渡日前日)
月平均出来高(発表時)	3,300 株
信用残/月平均出来高	0.18 倍
公募数/月平均出来高	36.80 倍
買い板	1,300 株程度
売り板	1,800 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→長期売建有り  SBI証券→無し

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	134,164 円
N A V 倍 率	1.00 倍
N O I 利 回 り	3.93 ％
L T V	45 ％ ～ 47 ％
決 算 月	1月、7月
格 付 け	AＡ (JCR)
予 想 分 配 金(年 間)	5,590 円
分 配 金 利 回 り	4.15 ％
他REITとの比較	NAV倍率：下位  NOI利回り：下位 LTV：中位  分配金利回り：下位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし

• コメント
  ○銘柄：16年1月以来、およそ2年半ぶりの公募増資となります。
  スポンサーは都心の不動産開発で有名な森ビル。「六本木ヒルズ森タワー」「アークヒルズサウスタワー」など、都心にある森ビル関連の物件が主な投資先となっています。

  ○指標：指標はどれもパッとしません。NOI利回り、分配金利回りは全リートの中でも最下位クラス。ただ、格付けはAAを取得済みです。高い利回りより、安定感を求めて投資するタイプのリートのようです。

  ○見通し：希薄化比率は7.1％程度となっており、規模は大きくありません。貸借銘柄であることから、値引き分程度は利益を見込めそうな案件でしょうか。地合いが良ければ、前回と同様に好成績を期待できるかもしれません。
  REIT指数は4月以降上昇基調が続いており、森ヒルズリートも同様な展開をたどっています。6月の東京地区オフィス空室率は前月比で低下し、この1年で最も低い水準に。また、平均賃料も前月比で上昇しました。東京圏のオフィス市況は引き続き好調なことから、森ヒルズリートにも追い風となりそうです。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は0.5％下落。公募価格は26週線より下に位置。
  ○信用状況：空売りはあまり入っていないようです。

  ○見通し：株価はあまり調整しませんでした。ただ、分配金控除を含めると6千円近くディスカウント幅があります。普通なら大きく公募割れする可能性は低いと思うのですが、ここに来て長期金利が急騰したのが気になります・・・日銀の政策変更の観測報道を受けての物ですが、長期金利の上昇はリートにとって悪材料です。実際、REIT指数も明確に下げていて地合いが良くありません。受渡日まで何とか持ち堪えて欲しいところですが。

実施結果

始　値	139,000 円 ( +4,177 円 )
高　値	143,300 円 ( +8,477 円 )
安　値	138,900 円 ( +4,077 円 )
終　値	142,800 円 ( +7,977 円 )
寄付出来高	16,421 株
寄付出来高/公募数	13.21 ％
1日の出来高	38,933 株

• コメント：○前日比1,900円安で寄り付き、その後はジリ高の展開に。後場に14.33万の高値を付け、その後も高値に近い水準を維持。結局14.28万で引けています。

  ○一日を通して買い戻しが続き、今日の高値に近い形で引けています。
  終わってみれば寄り付きでも3％近い利益が出ており、直近の金利上昇をものともしない好成績となりました。