PO[価格決定]：日本ビルファンド投資法人 (8951)

• 20年10月9日、日本ビルファンド投資法人 (8951)の公募増資(PO)が発表されました。
• 20年10月20日、 公募価格の決定

[日本ビルファンド投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	日本ビルファンド投資法人 (8951)
スポンサー	三井不動産
投資先	主に東京を中心とした首都圏のオフィスビルへ投資。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2020年10月9日
公募・売出株数	国内公募：171,000 口  海外公募：58,000 口  (OA：11,500 口)
吸収金額(発表日時点)	国内：1,080.40億 程度
価 格 決 定 日	10月20日～10月22日 → 10月20日
受 渡 日	10月27日～10月29日 → 10月27日
PO実施の目的	取得を予定している特定資産(「新宿三井ビルディング」及び「グラントウキョウサウスタワー」)の取得資金に充当。
引受会社(主幹事)	野村證券(85,500口)  大和証券(25,650口)
引受会社(幹事)	ＳＭＢＣ日興証券(22,230口)  みずほ証券(17,100口)  三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(17,100口)  岡三証券(1,710口)  東海東京証券(1,710口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	592,000 円
仮 条 件	– 2.0 ％ ～ – 4.5 ％
価 格 決 定 日 終 値	538,000 円
公 募 価 格	527,240 円
割 引 率	–2.00 ％

信用データ

月平均出来高(発表時)	4,600 株
信用残/月平均出来高	0.23 倍
公募数/月平均出来高	39.62 倍
買い板	620 株程度
売り板	1,610 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→長期売建あり  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	513,914 円
N A V 倍 率	1.03 倍
N O I 利 回 り	4.42 ％
L T V	41.64 ％
決 算 月	12月、6月
格 付 け	AA+ (JCR) 、AA（R&I）、A+(S&P)
予 想 分 配 金(年 間)	22,330 円
分 配 金 利 回 り	4.24 ％
他REITとの比較	NAV倍率：下位  NOI利回り：下位 LTV：上位  分配金利回り：下位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：(月権利)

• コメント
  ○銘柄：2014年以来、およそ6年ぶりのPOとなります。
  日本ビルファンドは国内でも最古参のオフィス系リートです。資産規模は全リートの中でトップ、時価総額もプロロジに次いで2位となっています。
  コロナ禍によりテレワークが広まる中、徐々にオフィスビルの空室率や平均賃料が悪化しており、地合いとしてはあまり良くない中での増資となります。

  ○指標：指標面はあまりパッとしません。目立つ点としては、他のオフィス系銘柄のNAV倍率が0.8倍台なのに対し、ビルファンドは1倍台をキープしており、比較的割高となっています。格付けは高い水準を維持しており、日銀や機関投資家が買うことの多い銘柄としても知られています。

  ○見通し
  ・需給動向：増資による希薄化比率は17％程度、国内PO総数は発行口の13％程度。金額ベースでは国内で1,080億程度となり、近年で最も大きい規模です。貸借銘柄で通常は手堅く利益を期待できる案件ですが・・・今回については規模の大きさやオフィス系の指標悪化、チャートの形状が懸念材料となっており、値決めまで様子を見たいと思います。

  ・株価動向：3月に55万まで急落した後は、一旦75万超えまで急回復。しかし、その後は60万円台のレンジで膠着することが多く、上値の重い展開が続いています。現在は59万円台で推移。
  この半年は58万円台が下値となっていますが、すでに近い水準まで下げており、需給悪化でさらに下げるようだと下値を割れる可能性もありそうでしょうか。利回りから逆算した株価は4％で55.82万円で、3月の安値と同じ水準に。さすがにコロナショックの安値を割るようなら、リバウンドを期待できると思うのですが・・・

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は9.1％下落。公募価格は25日線より12％下に位置し、年初来安値を下回る水準。
  ○信用状況：空売りは先週末の時点であまり入ってないようです。

  ○見通し
  ・発表日以降はほとんどの日で陰線となり、今日は年初来安値を更新。54万円を割れたところで値決めとなりました。公募価格は52万円台後半となり、ここ5年の安値を下回っています。
  チャートを見る限りもう底値だろうと思いたいのですが、コロナショックの安値を下回っているのは気になるところ。また、直近のリート指数も下落基調となっており、地合いは良くありません。価格帯から見て受渡日で派手に割れる可能性は低いと思いますが、米大統領選直前ということもあり、全般的に買い控えムードとなっています。地合いがさらに悪化するようだとずるずる下がるリスクもあり、期間中は注意が必要そうです。

実施結果

始　値	– 円 ( – 円 )
高　値	– 円 ( – 円 )
安　値	– 円 ( – 円 )
終　値	– 円 ( – 円 )
寄付出来高	– 株
寄付出来高/公募数	– ％
1日の出来高	– 株

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