PO[価格決定]：森ヒルズリート投資法人 (3234)

• 20年8月17日、森ヒルズリート投資法人 (3234)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 20年8月25日、 公募価格の決定

[森ヒルズリート投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	森ヒルズリート投資法人 (3234)
スポンサー	森ビルグループ
投資先	東京都心5区及びその周辺地区に所在するオフィスビル、賃貸住宅、商業施設などへ投資。
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2020年8月17日
公募・売出株数	公募：39,400 口  (OA：1,970 口)
吸収金額(発表日時点)	54.28 億 程度
価 格 決 定 日	8月25日～8月27日 → 8月25日
受 渡 日	9月1日～9月3日 → 9月1日
PO実施の目的	取得予定資産（虎ノ門ヒルズ 森タワー：追加取得）の取得資金及びその取得費用の一部に充当。
引受会社(主幹事)	みずほ証券(16,942口) ＳＭＢＣ日興証券(12,214口) 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(8,274口)
引受会社(幹事)	大和証券(1,576口) 野村證券(394口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	131,200 円
仮 条 件	– 3.0 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	135,500 円
公 募 価 格	131,435 円
割 引 率	–3.00 ％

信用データ

月平均出来高(発表時)	3,900 株
信用残/月平均出来高	0.12 倍
公募数/月平均出来高	10.40 倍
買い板	1,210 株程度
売り板	790 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム証券→なし  SBI証券→なし

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	140,774 円
N A V 倍 率	0.93 倍
N O I 利 回 り	3.77 ％
L T V	45.73 ％
決 算 月	1月、7月
格 付 け	AＡ (JCR)
予 想 分 配 金(年 間)	5,810 円
分 配 金 利 回 り	4.42 ％
他REITとの比較	NAV倍率：中位  NOI利回り：下位 LTV：中位  分配金利回り：中位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：なし

• コメント
  ○銘柄：18年7月以来、およそ2年2か月ぶりの公募増資となります。
  4月以降の増資案件は物流系リートが主体でしたが、ようやくオフィス系リートの案件が出てきました。とはいえ、今回の物件取得は持分の追加にとどまっており、増資の規模も50億程度と小さめです。コロナ禍でオフィス需要が縮小している現況を踏まえると、オフィス系リートの厳しい状況はまだ続きそうですね。

  ○指標：指標面はおおむね中位に位置しています。NAV倍率は1倍割れの状態。ただオフィス系、総合系だとNAV倍率0.9倍割れとなっている銘柄がゴロゴロあり、目立って割安という感じでもないようです。。

  ○見通し
  需給動向：希薄化比率は2.2％程度とかなり小さめ。貸借銘柄ですし、この規模であれば公募割れの可能性は低いとみています。ただ、中長期での上昇を期待するのは難しいため、短期主体の取引とした方が無難そうでしょうか。

  株価動向：3月に8.36万円まで下落するも、その後は15万円まで回復、現在は13万～14万円でのレンジ相場となっています。物流系と比較して、やはり上値の重い状態が顕著です。利回りから逆算した株価は4.5％で12.91万円程度、4.75％で12.23万円程度。公募価格がレンジ下限の13万円を切れば、そこそこ値頃感は出そうでしょうか。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は3.28％上昇。公募価格は25日線より3％下に位置。
  ○信用状況：空売りは先週末の時点であまり入ってないようです。

  ○見通し
  ・発表後は一旦12.7万まで下げた後に持ち直し、3％上昇したところで値決めとなりました。ディスカウントが３％なので、公募価格は発表日終値とほぼ同じ水準です。
  こちらの銘柄はオフィス系ということで、REIT指数とおおむね連動する傾向にあります。今月中旬までREIT指数は1,700Ｐ付近で膠着していましたが、先週あたりから1,700Ｐを超え、上昇基調となり始めています。地合いは良好となっており、この状態であれば公募割れの可能性は低いとみています。値動きの鈍かったオフィス系・総合系の銘柄にも、買いの手が入ることを期待したいです。

実施結果

始　値	– 円 ( – 円 )
高　値	– 円 ( – 円 )
安　値	– 円 ( – 円 )
終　値	– 円 ( – 円 )
寄付出来高	– 株
寄付出来高/公募数	– ％
1日の出来高	– 株

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