PO[価格決定]：インヴィンシブル投資法人 (8963)

• 18年7月17日、インヴィンシブル投資法人 (8963)の公募増資・売出(PO)が発表されました。
• 18年7月25日、 公募価格が決定されました。

[インヴィンシブル投資法人]の詳細・分析

銘柄データ

銘 柄 / 銘 柄 コ ー ド	インヴィンシブル投資法人 (8963)
スポンサー	フォートレス・インベストメント・グループ(FIG) (昨年にソフトバンクグループが買収を行い子会社化しています。)
投資先	主に首都圏のホテルや住居に投資。その他、海外のホテル・オフィスビル・商業施設・老人ホーム・時間貸し駐車場などにも投資。 ※POと同時に運用方針の変更が発表されています。(投資先について、海外のホテルも対象になりました。)
上 場 先	東証不動産
信 用 貸 借 区 分	貸借
業　種	REIT

銘柄データ

発 表 日	2018年7月17日
公募・売出株数	国内公募：479,774 口  海外公募：429,750 口  (OA：45,476 口)
吸収金額(発表日時点)	国内公募：262.10億 程度  海外公募：214.45億 程度
価 格 決 定 日	7月25日～7月30日 → 7月25日
受 渡 日	8月2日～8月6日 → 8月2日
PO実施の目的	開示で公表した特定資産の取得資金の一部に充当する予定。
引受会社(主幹事)	みずほ証券(172,809口) ＳＭＢＣ日興証券(142,570口) 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券(56,163口)  野村證券(30,241口) シティグループ証券(30,241口)

株価・公募価格など

発 表 日 終 値	49,900 円
仮 条 件	– 2.5 ％ ～ – 5.0 ％
価 格 決 定 日 終 値	46,950 円
公 募 価 格	45,776 円
割 引 率	–2.50 ％

信用データ

空 売 り / 公 募 数	0.82 ％(7/25) → 20.18％(8/1)
月平均出来高(発表時)	20,000 株
信用残/月平均出来高	0.69 倍
公募数/月平均出来高	25.34 倍
買い板	13,000 株程度
売り板	9,800 株程度
一般信用売り取扱	カブドットコム→長期売建有り  SBI→日計り売建有り

出所：日証金、東証発表などのデータを元に作成
※推定空売り数は発表日から実施前日までの貸株残を差し引きしているため、実際の空売り数を反映しているとは限りません。ある程度の目安としてお考え下さい。

各種指標など

１口あたりNAV	46,572 円
N A V 倍 率	0.98 倍
N O I 利 回 り	5.20 ％
L T V	50.3 ％
決 算 月	12月、6月
格 付 け	A (JCR)
予 想 分 配 金(年 間)	3,109 円
分 配 金 利 回 り	6.79 ％
他REITとの比較	NAV倍率：中位  NOI利回り：上位  LTV：下位 分配金利回り：上位

出所：決算短信等のデータを元に作成

コメント

※下記に記載しているコメント・感想などは、私の主観によるものが多く含まれています。
また、特定銘柄への投資を推奨するものではありません。
最終的な投資の決定は、投資家ご自身の判断で行われるようお願いいたします。

発表日時点

• 株主優待：対象ホテルの10％宿泊割引券(6月、12月権利：10口以上保有で対象)

• コメント
  ○銘柄：昨年10月以来、およそ10ヶ月ぶりのPOとなります。REITの中でも頻繁に公募増資を行っている印象がある銘柄ですね。
  今回は増資と同時に運用方針の変更が発表されており、海外のホテルが新たな投資対象となりました。新規取得予定の資産にも海外ホテルが含まれているのですが・・・それがケイマン諸島のホテルなんですよね。初っ端から何とも言いづらい投資先を選んだなー、というのが第一印象でした。新たに取得する海外ホテルはNOI利回り9％超となっており、投資先としては確かに魅力的なんでしょうけど。

  ○指標：指標面についてはバラツキがあるといった感じです。NOI利回り・分配金利回りは全REITの中でも上位となっており、特に6％超の高い分配金は魅力があると思います。
  一方でLTVは50％を超えています。LTV上限は60％をメドとしていますが、規模拡大を目指すには今後も頻繁に公募増資を行っていく必要がありそうです。

  ○見通し：増資による希薄化比率は19.9％、国内PO総数は発行株数の11％程度。前回、前々回は受渡日でも利益が出ている状態でした。貸借銘柄、買いやすい価格帯、高利回りであることを考えると、今回も公募価格は維持できると見ています。
  直近の株価は4.9万～5.1万のレンジ相場になっているようです。利回りから株価を逆算すると、6.3％：49,300円、6.4%：48,500円、6.5%：47,800円・・・という感じです。6.5％ぐらいまで調整してくれるとかなり魅力的ですが、どうなるでしょうか。

価格決定日時点

• コメント
  ○株価動向：発表日以降、株価は5.9％下落。公募価格は26週線より下に位置し、利回りは約6.8％まで上昇。
  ○信用状況：空売りはあまり入っていないようです。

  ○見通し：公募の影響と地合い悪化で調整が進み、一時は46,250円まで下げました。今日は長期金利の上昇も一服し、REIT指数も持ち直しています。
  株価が下落したことで公募価格での利回りは6.79％となっており、この水準まで下がる場合はさすがに買いも入るのでは？と見ています。ただ、日銀の金融政策決定会合が来週に控えており、イベントを通過するまでは報道に振り回される可能性もありそうです。

実施結果

始　値	48,950 円 ( + 3,174 円 )
高　値	49,150 円 ( + 3,374 円 )
安　値	48,500 円 ( + 2,724 円 )
終　値	48,600 円 ( + 2,824 円 )
寄付出来高	186,861 株
寄付出来高/公募数	39.13 ％
1日の出来高	354,401 株

• コメント：○前日比200円安で寄り付き、その後は前日終値付近の49,100円辺りで膠着した感じに。後場に入ると売りに押されてしまい、下げる展開に。結局48,600円で引けています。

  ○価格決定後はほぼ一本調子で上昇を続け、一時は5万円まで戻した日もありました。ヘッジ売りをこなしながらの上昇だったので相当強かったですね。寄り付きでも7％近い利益となり、かなりの好成績となりました。